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¿Cómo se hace una tasación inmobiliaria?

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 ¿Como se hace una tasación inmobiliaria?  Una valoración inmobiliaria es una aproximación lo más cercana a la realidad del valor comercial de un bien inmueble. Es decir, el precio que el mercado está dispuesto a pagar por un bien en el momento que realizamos esta tasación.

   Como técnicos valoramos todo tipo de inmuebles, cualquiera que sea su tipo, así como los suelos sobre los que se asientan.

   Cuando vamos a realizar una tasación inmobiliaria, necesitamos diversa documentación del inmueble, principalmente relativa al registro de la propiedad y catastro.

   Para elaborar el informe de tasación estudiamos la ubicación del inmueble dentro del barrio y con respecto a la ciudad. Tenemos en cuenta la infraestructura existente en el entorno, los equipamientos de la zona: jardines, plazas, centros deportivos, bibliotecas…, los servicios básicos más cercanos, si nuestro inmueble da a una avenida o a una calle estrecha…
   Ya centrados en nuestro inmueble nos fijamos en su fachada, su estado de conservación, tipología, calidades…

    Fases del proceso de tasación  FASES DEL PROCESO DE TASACIÓN

   Visita al inmueble

  • Comprobación del entorno en base a los equipamientos, comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento.

  • Identificación física del inmueble mediante inspección ocular. Comprobación de superficies, servidumbres visibles y su estado de ocupación.

  • Características de la edificación: constructivas, equipamientos, calidades, acabados, instalaciones, conservación, etc.

  • Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico.

  • Croquis y fotografías.

     Estudio documental

  • Comprobación de su descripción registral y de las superficies de escritura, con las obtenidas en la visita facultativa, en los términos previstos en la metodología de valoración correspondiente.

  • Comprobación de posibles discrepancias con los datos catastrales : superficie, usos permitidos, linderos, antigüedad, elementos anexos …

  • Contratos de arrendamiento y documentación adicional, en el caso de bienes arrendados.

  • Valor máximo legal, para viviendas de protección pública.

  • Licencia de apertura para locales comerciales.

  • Proyecto visado y licencia de obras para inmuebles en construcción.

  • Estudio del planeamiento urbanístico para terrenos y solares, y en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora.

  • Datos económicos de los últimos 3 años y previsionales, para inmuebles ligados a una explotación económica.

  • Cualquier documentación que estime necesario el equipo tasador actuante

      Información y sondeo de mercado inmobiliario

  • Estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipología, con el que es objeto de la tasación.

  • Sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relación al bien objeto de tasación.

     Cálculo de valores

  • Se obtienen los testigos comparables en función de su localización y características.

  • Se homogenizan los valores testigo con relación al bien objeto de tasación.

  • Se calculan todos los valores técnicos exigidos por la normativa vigente.

  • Se obtiene el valor de tasación de acuerdo a la finalidad exigida.

     Observaciones y consideraciones finales

  • El tasador complementa con sus propias consideraciones y observaciones sobre el inmueble objeto de valoración.

     Anexos a los informes de valoración inmobiliaria

  • Se incluirán en los informes de valoración planos de emplazamiento y situación del inmueble, y croquis o planos del bien tasado.

  • Reportaje fotográfico del interior y exterior del inmueble.

  • Documentación utilizada por el tasador para la confección del informe, de acuerdo a la normativa y metodología de valoración utilizada.

     Finalmente emitimos y firmamos el informe de tasación, asumiendo la veracidad de todos los datos reflejados en él y nuestra total independencia a la hora de realizarlo.

 

Métodos mde ValoraciónMétodos de valoración inmobiliaria

MÉTODO DEL VALOR DE MERCADO

     Consiste en el cálculo de un valor del inmueble a valorar partiendo del conocimiento del mercado y del análisis de la oferta de propiedades parecidas al bien a tasar.

     Se aplica a todos los tipos de productos inmobiliarios, inmuebles, solares y terrenos, con una característica importante: la necesidad de la existencia de productos en el mercado para comparar ya que de lo contrario, sería imposible el obtener un valor del inmueble a valorar o deberíamos aplicar un método de valoración alternativo.

     Se basa en el principio de mercado. La cantidad de productos en oferta con sus respectivas características especificas, además del nivel de precios que en el mercado esta dispuesto a pagar, determina el valor del bien a valorar. En los casos en que nuestro mercado esta limitado, debemos recurrir a buscar información en zonas de similares características u otras metodologías alternativas.

MÉTODO DEL COSTE

     Permite calcular el coste de Reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de inmuebles, estén en proyecto, en construcción, rehabilitación o terminados.

     El coste de reemplazamiento-reposición es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnología actuales.

     Se calcula el valor del inmueble como la adición del valor de mercado del terreno/solar más el coste de construcción del edificio más los gastos necesarios para construir el inmueble. Se basa en el principio del valor residual.

MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

     Los métodos residuales permiten obtener el valor del suelo a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida, deduciendo del valor conocido de construcción y todos los demás componentes del valor que no son el suelo.

     Se encuentra muy ligado al método de coste de reposición (permite evaluar los costes de ejecución material mas gastos y beneficios relativos a la edificación) y de mercado ( se establece el valor del inmueble en función del análisis del mercado de propiedades similares).
     Este método se basa en el principio del mejor y mas intensivo uso y en el principio del valor residual.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

     Es el valor actual de las rentas futuras que un inmueble produce o genera durante su vida útil.
     Es útil para todo tipo de inmuebles susceptibles de generar rentas, estén alquilados, sea una explotación económica, sea un finca rústica, derecho real...

     Se basa en el principio de anticipación, partiendo de unas rentas que genera el bien durante su vida útil, se calcula el valor del bien.

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