Entender cómo se mide una vivienda es esencial al momento de comprar, vender, alquilar o pagar impuestos. Es común encontrar diferentes cifras para un mismo inmueble en anuncios, escrituras públicas o en el Catastro. Esta variación se debe a que existen tres conceptos distintos para calcular la superficie, cada uno con una función específica.
1. Superficie útil (El espacio que realmente se utiliza)
La superficie útil representa el espacio interior de la vivienda que se puede utilizar; es decir, la superficie del suelo que se puede pisar y sobre la cual se pueden colocar muebles.
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Incluye: Habitaciones, salón, cocina, baños, pasillos, distribuidores y armarios empotrados (medidos por dentro). Los balcones, terrazas o tendederos privados suelen contabilizarse al 50% si están descubiertos, o al 100% si están cerrados.
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Excluye: Tabiques, muros de carga, pilares, medianeras y el espacio ocupado por tuberías o chimeneas.
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Utilidad principal: Es el dato más relevante para la vida diaria, ya que indica el espacio real habitable disponible.
2. Superficie construida (El espacio total del perímetro privado)
La superficie construida abarca la superficie útil más el grosor de todos los elementos estructurales que delimitan y conforman la propiedad privada.
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Incluye: Todo el espacio dentro del perímetro exterior de la vivienda, sumando la superficie útil y el grosor de tabiques, paredes interiores, pilares y tabiques divisorios compartidos con vecinos (estos últimos suelen contabilizarse al 50%).
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Excluye: Las zonas comunitarias del edificio (portales, escaleras, pasillos generales).
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Utilidad principal: Es la cifra que suele utilizarse en valoraciones de mercado, proyectos de arquitectura, licencias de obra y en la tasación oficial de la vivienda.
3. Superficie construida con elementos comunes (La cifra catastral)
Esta métrica añade a la superficie construida privada la parte proporcional que le corresponde a la vivienda sobre las áreas compartidas del edificio o urbanización.
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Incluye: La superficie construida privada más el coeficiente de participación proporcional de las áreas comunes (portal, escaleras, pasillos de circulación, cuartos de instalaciones, zonas de garaje o trasteros comunes).
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Cómo se calcula: A cada inmueble de la comunidad se le asigna un porcentaje o cuota de participación según su tamaño. Con base en este coeficiente, se le suma su parte correspondiente del total de metros cuadrados comunitarios.
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Utilidad principal: Es la cifra oficial que figura en la Sede Electrónica del Catastro y la que determina la valoración fiscal del inmueble y sirve de base para tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
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